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评论将房价交给市场

发布时间:2021-01-21 16:13:09 阅读: 来源:注塑加工厂家

评论:将房价交给市场

当前住房市场存在的主要问题是,一方面行政管控过多扭曲了市场信号,造成开发商和购房者对房价的非理性预期,助长了市场短期波动,降低了市场供给效率;另一方面大中城市住房供求矛盾长期存在,从长期看大中城市房价仍呈上涨趋势。  平抑房价需更多依赖市场机制  住房市场政策调控目标分短期目标和长期目标。短期目标是稳定市场预期,避免房价大起大落。商品房兼具投资品与耐用消费品双重属性,其价格受市场预期影响很大。对市场供求形势的非理性判断,可能会造成购房者的集中入市或开发企业的争抢地王等“羊群行为”,加剧市场波动,又进一步强化非理性预期。经历了2013年大城市房价的飙涨,平衡一、二线城市住房供求特别是普通商品住房供求,稳定住房市场预期,应是2014年住房市场的重要短期政策目标。  长期目标是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。以往的住房市场调控存在两大教训:一是过于排斥市场投资投机,单纯地认为投资投机将推高房价激化供求矛盾,而忽视了住房投资投机沟通当前与未来需求桥梁的作用;二是过于高估政府管控房价能力,而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明,政府难以有效管控房价,未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制的作用。  总结以往经验教训,结合中国住房的主要问题与矛盾,未来中国住房政策的取向应是:通过弱化行政管控使市场机制能够充分发挥作用;通过深化市场改革最大限度地改善居民实际住房条件。因而未来的政策目标可以概括为:建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。  理顺市场供求机制  1、理顺市场供求机制,强化市场预期管理。政府应将短期政策的重点放在市场预期管理上,避免购房者或开发企业出现集中性的“羊群行为”,给市场造成冲击,引发房价短期大起大落。政府要根据发展需要,保持土地供给特别是普通商品住房土地供给稳定增长,形成相对稳定的供地规则,不可饥饿式供地或集中密集推地;降低住房交易税费,简化住房交易程序,使住房配置效率提高;避免对夹心层住房保障或房价作出不切实际的承诺;保持政策的相对稳定,政策的实施或退出要采取渐进式,留出缓冲期,或采取正负面政策对冲的办法;紧密监控市场,对给市场预期造成重大预期的事项,要及时发布可靠消息,消除流言或借机炒作行为;明确各级政府稳定市场预期责任,要求第一时间平息可能造成房价重大波动的市场不实传言;当住房市场出现显著的过冷过热,政府应及时采取适当措施出手干预市场,稳定市场预期。  2、逐步放开住房限购,适时推进房产税改革。限购政策虽然有效限制了住房投资投机,但同时也扰乱了市场供求信号,造成市场对房价预期的非理性波动,降低了住房资源的配置效率。限购政策针对外地户籍家庭购房的歧视性限制,妨碍了人口流动和新型城市化的建设。未来应逐步取消住房限购政策,由市场自由调节住房供求。  为避免政策取向变动过快带来的市场冲击,首先可以考虑将限购政策实施权下放给各地方政府,由地方政府根据房价、供求矛盾状况自行决定是否采用限购措施,以及采用何种限购措施。改变以往政策中各直辖市、计划单列市、省会城市和部分房价上涨过快城市必须限购的“一刀切”式规定。最后随着房价的稳定,逐步全面取消限购。  在逐步放开住房限购的同时,因地制宜地推进房产税改革,通过合理的住房持有税设计达到鼓励自住、抑制投机的目的。  3、放松住房开发管制,增强开发市场竞争。通过降低门槛、促进商品住房开发市场竞争,有效提高住房供给数量、降低住房供给成本。一是简化住房开发建设的审批、规划和上市销售手续,清理住房开发建设过程中的各种不合税费;二是允许单位、个人在符合规划的条件下利用自有土地自建住房和上市出售;三是积极培育代建、合作建房等多种形式的住房供给模式;四是建立与自建房、代建、合作建房相适应的产权多级拆分制度与便利程序;五是探索与代建、合作建房、自建住房相适应的住房融资模式,给予代建、合作建房、自建住房必要的金融支持;六是有条件放开住宅用地的容积率管制,允许符合条件地块由开发单位根据市场需要自定开发强度。  4、完善房地产信息系统,推进房产信息公开化。房地产信息的公开化对于住房市场的理性健康发展极为重要。一是建立政府公益性房地产信用信息系统,并完善信息公开发布与共享机制;二是尽快实现住房产权的统一登记与全国联网;三是在不动产统一登记制度的基础上,推进房产产权信息的公开化与网络公开查询,以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权;四是根据谁投资、谁受益的原则,鼓励民间机构投资建立盈利性房地产信息系统。  5、明确住房保障范围,厘清政府与市场界限。为提高住房市场效率、保证社会公平及消除腐败土壤,住房保障范围应严格限定在无法通过市场解决住房问题的人群。其他各类人群的住房问题都应交由市场解决。消除保障范围扩大化及保障房水准过高,带来的住房保障资源为更具有利益诉求渠道的各类利益群体所占据,而真正需要保障的人反而无法获得保障的现象。

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